Le viager, qu'est-ce que c'est ?

La vente en viager permet de mettre en relation un vendeur et un acquéreur : l’acheteur (débirentier) verse un bouquet au vendeur (crédirentier) au moment de la signature du contrat, fait par un notaire, et verse ensuite une rente jusqu’à la fin de ses jours, qu’il soit en couple ou non puisque la rente viagère sera versée jusqu’au décès de la dernière personne. Il est nécessaire qu’il y ait une part d’aléatoire sous peine de nullité du contrat de vente.

La fixation du prix est libre entre le vendeur et l’acheteur, même si elle doit respecter la valeur du marché. Il existe des barèmes, s’appuyant sur des statistiques, permettant de fixer la rente et que le bouquet représente généralement entre 10% et 30% de la valeur du bien.

Le vendeur peut percevoir la somme de la vente de 2 façons : sous forme de rente ou d’une rente avec une partie qui peut être versée au comptant. C’est ce qu’on appelle le bouquet. 

Les types de ventes en viager :

Viager occupé

Le crédirentier (vendeur) se reverse un Droit d’Usage et d’Habitation voire un usufruit sur le bien. Le vendeur, ou le couple vendeur, peut continuer à vivre chez lui tout en percevant une rente à vie. Puis si le vendeur ne souhaite plus ou n’est plus en mesure de vivre de rester dans ce bien immobilier alors le viager occupé se transforme en viager libre. Donc, le débirentier (acheteur) peut jouir de ce bien intégralement : il dispose de l’usufruit. Ainsi, une réévaluation de la rente de l’ordre de 20% est généralement effectuée. Le viager occupé est le cas de vente le plus commun.

Exemple d'un viager occupé - Homme 85 ans

Valeur vénale du bien
400 000€ 100%
Valeur occupé du bien
300 000€ 75%
Bouquet
100 000€ 25%
Solde à reverser en rente (calculée en fonction de barèmes)
200 000€ 50%

Exemple d'un viager libre - Dame 72 ans

Valeur vénale du bien
400 000€ 100%
Bouquet
100 000€ 25%
Solde à reverser en rente (calculée en fonction de barèmes)
Concepteur web 75%

Viager libre

Pour une vente en viager libre, le débirentier (ou acheteur) dispose de l’usufruit du bien dés la signature du contrat de vente. Comparativement au viager occupé, le viager libre octroie plus de droit à l’acheteur. Par ailleurs, comme le crédirentier (vendeur) ne conserve pas son D.U.H, il n’y a pas de décote sur le bien. Cependant, il est alors de percevoir des revenus de ce bien, en le louant par exemple, ou bien de l’habiter.

Vente à terme

Le versement des rente est fixé dans le temps. Le vente à terme peut soit être libre, i. e. c’est un paiement à terme, ou soit être occupé où le vendeur peut avoir un Droit d’Usage et d’Habitation à vie ou pour une durée limitée. Il faut savoir que dans ce cas précis, les mensualités perçues ne sont pas imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale. Il faut aussi noté que les ventes à terme ne sont pas des ventes en viager puisque l’aspect aléatoire disparaît.
Dans l’exemple, le vendeur peut choisir de recevoir le solde sur des rentes établies sur 10 ans. Cela donne 10 000€/an, donc environ 833€/mois.

Exemple de vente à terme

Valeur vénale du bien (si libre) ou valeur occupé
400 000€ 100%
Bouquet
300 000€ 75%
Solde à reverser en rente (fixée par le vendeur)
100 000€ 25%

Pourquoi choisir le viager ?

Nous partons d’un constat simple : le nombre de senior en France augmente (d’après le rapport Libault, mars 2019), “près de 5 millions de personnes auront plus de 85 ans en 2050 soit 3,2 fois plus qu’aujourd’hui et en 2040, le nombre de seniors de plus de 75 ans aura plus que doublé. Parallèlement à cela, près de 75% des seniors (60 ans ou plus) sont propriétaires de leur résidence principale (Source Insee)”. De plus, le ressenti général semble que les retraites ne sont plus suffisantes pour subvenir à leurs besoins. 

Ainsi, la vente en viager est une solution pour continuer à vivre chez soi avec un revenu complémentaire intéressant fiscalement. Suivant l’âge du crédirentier, l’abattement fiscal peut monter jusqu’à 70%, au-delà de 70 ans. C’est-à-dire que si la rente perçue est de 1000€, seulement 300€ seront imposable !

Lors d’un achat en viager, l’acheteur n’aura généralement pas besoin d’avoir recours à des services financiers (crédit par exemple) car investir en viager ne demande pas beaucoup de liquidités. Le prix de vente bénéficie aussi d’une décote d’occupation dans le cadre d’un viager occupé ce qui permet d’acheter un bien à moindre coût. Par ailleurs, c’est un investissement à moyen/long terme qui dispose d’un aléa : il est impossible de prédire le coût final du bien !

Ainsi, investir dans un bien en viager permet de se constituer un patrimoine immobilier avec des conditions fiscales intéressantes et des frais réduits. C’est également un placement social et sociétal : il permet au vendeur à continuer à vivre « chez lui » et d’augmenter ses revenus mensuels (souvent de la retraite). Or, la retraite semble de moins en moins suffisante pour les vendeurs. Ainsi, le débirentier offre au crédirentier une assurance jusqu’à la fin de ses jours.

 

Quelques définitions ...

Crédirentier : C’est la personne à qui la rente est due, à savoir le vendeur.

Débirentier : C’est la personne qui paye la rente, à savoir l’acquéreur.

Bouquet : Somme représentant une partie de la valeur du bien versée par le débirentier au crédirentier. Cette somme est payable, au comptant, en une seul fois le jour de la vente.

Rente : C’est la somme d’argent que le débirentier s’engage à verser périodiquement au crédirentier sa vie durant. Elle est généralement versée mensuellement. La rente est l’un des éléments déterminants du viager. Pour le crédirentier, il s’agira d’une source de revenus importants. Pour le débirentier, ce sera le moyen d’investir dans l’immobilier sans faire appel au crédit.

Droit d’Usage et d’Habitation : C’est la possibilité pour le vendeur de conserver la jouissance du bien qu’il a vendu, donc il peut continuer à vivre chez lui. Ce droit est strictement personnel, le crédirentier ne peut ni louer, ni prêter son bien.

Usufruit : C’est un droit permettant d’utiliser ou de percevoir les revenus d’un bien dont une autre personne est nue-propriétaire. Ainsi dans le cas d’une vente de nue-propriété, le vendeur peut habiter, prêter ou louer son bien.

Nue-propriété : Vente qui confère à l’usufruitier (vendeur) le droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les fruits (ex : loyer suite à la location du bien). A l’inverse, le nu-propriétaire (acquéreur) achète la propriété de ce bien immobilier à moindre coût. Il dispose du droit de vendre, d’hypothéquer sa nue-propriété. Au décès de l’usufruitier (vendeur), le nu-propriétaire (acquéreur) récupère la pleine propriété, sans frais.

Indexation : Révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat. L’indice utilisé est l’indice des prix à la consommation, hors tabac de l’INSEE pour le calcul de la réévaluation de la rente. Cette revalorisation est faite chaque année, à la date d’anniversaire du contrat.

Enfin vous pouvez trouver tous les textes de loi sur le viager nécessaires en cliquant ici.

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